Geçtiğimiz günlerde Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelikle birlikte tapuda birçok önemli değişiklik yapılmıştı. Tapu Müdürlüğü’nde işlemleri azaltan yeni yönetmelik vatandaşlardan tam not aldı. Özellikle tapu işlemleri için oldukça vakit harcayan turizmciler yeni yapılan yönetmeliklere olumlu yaklaştılar. AK Parti Alanya İlçe Başkanı Mimar Mustafa Toklu’nun Alanya’ya duyurduğu değişiklikler, tapudaki iş yükünü ve vatandaşların uğraştığı kırtasiye işlemlerini azalttı. TAPU VE İMAR’DA NELER DEĞİŞTİ? Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanuna göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, taraf iradeleri resmi görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilecek. Kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle oluşan hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına, hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılacak. Yapılacak işlem konusunda tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılacak ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşinceye kadar korunacak. Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgililerince muvafakat verilmesi halinde düzeltme işlemi yapılacak. Bu süre içinde muvafakat verilmezse, tapu müdürlüğünce hatalı kayıt resen düzeltilerek işlem sonucu ile düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine bildirilecek. TAPU SENEDİNDE ARTIK FOTOĞRAF OLMAYACAK Kanunla birlikte tapu işlemlerine fotoğraf yapıştırılması düzenlemesi, bürokrasinin ve kırtasiyeciliğin azaltılması amacıyla yürürlükten kaldırıldı. Ayrıca hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının daha kolay ve külfetsiz bir şekilde düzeltilebilmesi amacıyla düzenleme yapıldı. Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulacak. Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor tapu müdürlüğüne sunulacak. Bu düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakatı aranacak. TARIM ARAZİLERİ İZİN ALINMADAN TARIMSAL AMAÇ DIŞINDA KULLANILAMAYACAK İmar Kanunu'nda yapılan değişiklikle tarım arazileri Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamayacak, planlanamayacak, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı yerleşik alan olarak tespit edilemeyecek. Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılarak veya satın alınarak, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilecek. KULLANIM AMACINA UYGUN ÖZEL TESİS YAPILABİLECEK Ortaklık payına konu kullanımlardan, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlarda alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilecek. İlgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda geçici de olsa yapı yapılmasına izin verilmeyecek. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilecek. Bu alanlar 5 yıllık imar programı süresi içinde, kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda olacak, bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecek. İmarlı alanlarda parselasyon planının yapılması esas olacak İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esas olacak. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilecek. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması gerekecek. Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskun alanlarla koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit yoluyla bu parsellerin plana uygun oluşması sağlanacak. KAMU ORTAKLIK PAYLARI KALDIRILDI Mevcut düzenlemedeki kamu ortaklık payları (KOP) kaldırılarak yerine düzenleme ortaklık payı (DOK) getirildi. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerle bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşacak. Düzenlemeye tabi tutulan alan içinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanları Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacak. Bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda, bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilecek. Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmayacak ancak her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını yüzde 45'e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecek. Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapması ve onaylaması esas olacak. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumlu olacak. METRUK BİNALARIN YIKIM İŞLEMLERİ Metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine bu yapıların izalesi için belediye veya valilikçe 3 gün içinde tebligat yapılacak. Tebligat yapılamaması halinde bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süreyle ilan edilecek. Tebligat varakası, tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılacak. Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılacak. Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılacak. Yapılan masraf yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibindentahsil edilecek. RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN DOĞRUDAN SATILACAK Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacak. Bu gelirler hakkında Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un ilgili maddelerindeki hükümler uygulanmayacak. Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ayrıca satış bedeli alınmayacak. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmayacak. Tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek ve satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilecek. Bu tutardan fazlası iade edilmeyecek. HAZİNEYE AİT TARIM ARAZİLERİNİN SATIŞINDA BAŞVURULAR 31 ARALIK'A UZATILDI Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin satışında başvuru süresi 31 Aralık 2019'a kadar uzatılacak. Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren 30 yıl içerisinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, son kayıt malikinden tahsil edilecek. Bu süre içerisinde tarım arazilerinin 3 yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması halinde, satış işlemi iptal edilerek, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilecek ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecek. SİLİVRİ VE ÇATALCA'DAKİ HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLARIN SATIŞI İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında bulunan Hazineye ait taşınmazların 7 bin metrekareye kadar olan kısmı 19 Temmuz 2003 tarihinden önce kullanılıyor olması ve kullanımın halen devam etmesi kaydıyla ve 31 Aralık 2019 tarihine kadar idareye başvuruda bulunulması halinde, kullanıcılarına veya bunların kanuni haleflerine doğrudan satılabilecek. Satışlarda satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'un Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacak. EŞ DEĞER 2/B ARAZİSİ VERİLEBİLECEK 2/B taşınmazlarında kayıt maliki ve kullanıcı çakışması nedeniyle satın alma ve iade hakkından yararlanamayanlara, 31 Aralık 2020 tarihine kadar başvuruda bulunmaları halinde durumlarına göre eş değer 2/B arazisi verilebilecek. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'a eklenen geçici madde ile başvuru ve ödeme süreleri uzatıldı. Buna göre, 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak; süresi içinde başvuru yapmayanların başvuru süresi, kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içerisinde ödemeyenlerin ödeme süresi, taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi 16 Aralık 2019'a kadar uzatıldı. Süresi içinde başvuru yapılmayan taşınmazların satış bedeli, 2/B taşınmazları ve Hazineye ait tarım arazileri için kanunda belirtilen başvuru sürelerinin son gününü izleyen üç aylık sürenin bittiği günden ve ödeme yapmak amacıyla idareye başvurulduğu güne kadar geçecek süre için TÜFE aylık değişim oranları toplamında artırılarak hesaplanacak. AFET RİSKİ NEDENİYLE YIKILAN YAPILARIN SİCİLİNDEKİ HAKLAR Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yapıların sicilinde bulunan haklar ve şerhler, yapının yıkılmasından sonra hisseler üzerinde devam edecek. Bu haklar ve şerhler, dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlemler için engel teşkil etmeyecek. Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnızca söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilecek. Dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazların, dönüşüm uygulamaları için yapım işini üstlenen müteahhide devredilmesi durumunda, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacak. Yapım işine başlanılmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakının kurulmaması durumunda bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanacak. Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine göre yapılabilecek. MALİKLERE SÖZLEŞMELERİ FESHETME HAKKI Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerce anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamışsa veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır inşai faaliyete devam edilmiyorsa sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az 3'te 2 çoğunluğuyla karar alınabilecek. Bu kararla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurularak yeni yapının yapım işine başlanılıp başlanılmadığının veya yapım işinin, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenecek. Belirtilen durumların tespiti halinde, müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bittiği tarihte sözleşmelerin resen feshedileceği bildirilecek. Buna rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın 30 günlük sürenin bittiği tarihte hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilgililerinin muvafakatı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacak. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek. RİSKLİ YAPILARIN LİSTESİ KAPILARINA ASILACAK Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi, bu yapıların kapısına asılacak ve ilgili muhtarlıkta 2 gün süreyle ilan edilecek. Riskli yapı tespiti işlemi, bu ilanla maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılacak. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 2 gün içinde itiraz edilebilecek ve itirazlar 3 gün içinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak. Yapıların, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca verilen süre içinde tahliye edilmesi mecburi olacak. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla yapılabilecek. Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dahil bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşüne göre yapılacak. Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebi üzerine Hazine adına tescil olacak. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı, Hazine adına düzenlenecek ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulacak. "MİLLİ EMLAK UZMANI" KADROSU Kanunla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü kadrolarında bulunan ve sınav tarihi itibarıyla en az 3 yıl görev yapan, mevzuatta öngörülen diğer şartları taşıyan personelden, 5 yıl içerisinde iki defa yapılacak sınavda başarılı olanlar "Milli Emlak Uzmanı" kadrosuna atanacak.